Εν μέσω όξυνσης της στεγαστικής κρίσης, έως 900.000 διαμερίσματα πανελλαδικά καταγράφονται ως κενά, με το 77% των κλειστών σπιτιών στην Αττική να είναι άνω των 35 ετών και περίπου τα μισά σε πολυκατοικίες, όπως παρουσιάστηκε στην Prodexpo 2025 από παράγοντες της αγοράς ακινήτων.
Η παραπάνω εικόνα της στεγαστικής κρίσης αναδεικνύει πρόβλημα ποιότητας και ανενεργού αποθέματος, όχι απλώς έλλειμμα ακινήτων. Πέραν των ακινήτων που διακρατούν επενδυτές και servicers, το «κρυφό» απόθεμα παραμένει εκτός αγοράς επειδή απαιτεί αναβαθμίσεις και κεφάλαια με τους ιδιοκτήτες να τα κρατούν κλειστά, την ώρα που οι τιμές ενοικίων πιέζονται από τη «ψαλίδα» ζήτησης-προσφοράς.
Μέτρα στέγασης έχουν ενεργοποιηθεί, όμως η κλίμακα φαίνεται ακόμη περιορισμένη. Τα προγράμματα «Σπίτι μου 1 και 2» έχουν επιτρέψει σε περίπου 35.000 νέους δανειολήπτες ηλικίας 35-40 ετών να αποκτήσουν πρώτη κατοικία. Το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» επιδοτεί προκαταβολικά παρεμβάσεις ώστε κλειστά διαμερίσματα να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση, ενώ η απαλλαγή από ΦΠΑ για μετατροπές από βραχυχρόνια φιλοξενία λειτουργεί ως πρόσθετο κίνητρο.
Ωστόσο, από την αρχή της χρονιάς έχουν ενταχθεί περίπου 700 ακίνητα, αριθμός δυσανάλογος σε σχέση με το δυνητικό απόθεμα των εκατοντάδων χιλιάδων. Ο συνολικός φάκελος στεγαστικής πολιτικής υπολογίζεται σε 6,5 δισ. ευρώ, με επόμενο βήμα τη σύσταση ενιαίου φορέα στέγης για καλύτερο συντονισμό, ενώ ο πρωθυπουργός από τις Βρυξέλλες προανήγγειλε προχθές (23.10.2025) παρεμβάσεις για το στεγαστικό με την χρήση ευρωπαϊκών πόρων για ανακαίνιση κατοικιών, και όχι απλά με τον δεσμευτικό όρο της ενεργειακής αναβάθμισης.
Τα διαρθρωτικά εμπόδια παραμένουν ισχυρά. Το 58% του οικιστικού αποθέματος της χώρας έχει ανεγερθεί πριν από τη δεκαετία του 1980, γεγονός που ανεβάζει το κόστος αναβάθμισης και επιβαρύνει την ενεργειακή κατανάλωση. Η φορολογική επιβάρυνση, συμπεριλαμβανομένου του ΕΝΦΙΑ, κάνει ακριβή τη διακράτηση, ενώ η θέση της ΠΟΜΙΔΑ είναι πως και η έλλειψη πρόσβασης των ιδιοκτητών σε βασικούς δείκτες φερεγγυότητας των υποψηφίων ενοικιαστών αυξάνει το αντιληπτό ρίσκο και κρατά κλειστά πολλά διαμερίσματα. Στο δημόσιο διάλογο επανέρχεται η ανάγκη για ακριβή απογραφή κλειστών ακινήτων και στοχευμένη πολιτική ανακαινίσεων μεγάλης κλίμακας, με μόχλευση ιδιωτικών κεφαλαίων και αυστηρό χρονοδιάγραμμα.
Η αύξηση της προσφοράς
Παρ’ όλ’ αυτά, η αγορά δεν αυτορυθμίζεται μόνο με περισσότερες αγγελίες ακινήτων και αύξησης των διαθέσιμων κατοικιών. Ο Δείκτης Κορεσμού Προσφοράς Κατοικιών δείχνει ότι οι υψηλότερες ζητούμενες τιμές συμπίπτουν με έντονη προσφορά στα πιο ακριβά σημεία. Στα Νότια προάστια και στο κέντρο της Αθήνας εμφανίζονται οι περισσότερες αγγελίες ανά 1.000 κατοίκους, χωρίς αυτό να σημαίνει προσιτότητα για τα μεσαία εισοδήματα.
Αντίθετα, σε τμήματα της Δυτικής Αττικής και της ενδοχώρας οι αγγελίες είναι λιγότερες αλλά οι τιμές χαμηλότερες, επιβεβαιώνοντας ότι η τοπική διάρθρωση της προσφοράς δεν ταυτίζεται με τις πραγματικές ανάγκες των νοικοκυριών για μικρά και οικονομικά διαμερίσματα σε περιοχές όπου εξυπηρετούν μέσω συγκοινωνιών και εγγύτητας στους χώρους εργασίας. Εν ολίγοις, απομένει να φανεί το αν ένα μέτρο μαζικής ανακαίνισης κλειστών κατοικιών μπορεί να ρίξει πραγματικά τις τιμές των ενοικίων καθώς η ανάληψη του όποιου οικονομικού ρίσκου της αναβάθμισης από τους ιδιοκτήτες (έστω και αν αυτή γίνει με την χείρα βοηθείας των ευρωπαϊκών πόρων) είναι αναπόφευκτο να περάσει στα ενοίκια που θα ζητηθούν όταν βγουν σε μακροχρόνια μίσθωση.
