Η νέα μελέτη της διαΝΕΟσις, η οποία πραγματοποιήθηκε σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ, επιχειρεί να χαρτογραφήσει με λεπτομέρεια το οξύ στεγαστικό πρόβλημα και να προτείνει χρήσιμες κατευθύνσεις πολιτικής. Αναδεικνύει τους βασικούς παράγοντες πίσω από αυτό, αλλά και τις ομάδες του πληθυσμού που χρειάζονται περισσότερη υποστήριξη. Πριν καταλήξει σε προτάσεις, καταγράφει με λεπτομέρεια τα μέτρα που εφαρμόστηκαν τα τελευταία χρόνια και ανατρέχει σε διεθνή παραδείγματα.
Το πρόβλημα
35,5% του εισοδήματός τους διέθεσαν οι Έλληνες για στέγαση το 2024, το μεγαλύτερο ποσοστό στην ΕΕ (μ.ό. 19,2%).
1 στα 3 νοικοκυριά στις πόλεις ξόδεψαν περισσότερο από 40% του εισοδήματός τους για στέγαση το 2024.
1 στα 10 ελληνικά νοικοκυριά εμφάνισε καθυστερήσεις σε πληρωμές στεγαστικών δανείων ή ενοικίων το 2024.
70% ιδιοκατοικούν, μείωση περίπου 8 μονάδων σε σχέση με το 2010.
Ποιοι πιέζονται περισσότερο
Ποσοστά ομάδων του πληθυσμού που ξοδεύουν περισσότερο από 40% του εισοδήματός τους για στέγαση:
Ενοικιαστές: 60,1%
Ιδιοκτήτες με στεγαστικό δάνειο: 48,6%
Μονογονεϊκές οικογένειες: 66,2%
Νέοι, 18-29 ετών: 52,7%
Πώς φτάσαμε εδώ
Από το 2008, η ανεργία και η μακρόχρονη κρίση οδήγησαν σε μείωση τιμών των ακινήτων άνω του 30% και σε εκτόξευση των μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Μετά το 2017, η ανάκαμψη συνέπεσε με σημαντική αύξηση του τουρισμού και με νέους τρόπους αξιοποίησης των ακινήτων, όπως οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν πιο γρήγορα από τα εισοδήματα των νοικοκυριών.
Παρά την αύξηση των οικοδομικών αδειών, η προσφορά δεν φαίνεται να είναι αρκετή για να συγκρατήσει τις τιμές.
Σημαντικές παράμετροι
Εξωτερική ζήτηση
2 δισ. ευρώ άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα (εμπορικά και κατοικίες) το 2024.
Σημαντικές αυξήσεις αιτήσεων για Χρυσή Βίζα, με εξαίρεση την περίοδο της πανδημίας.
Εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb, ειδικά στις μεγάλες πόλεις ή σε άλλες, συνήθως τουριστικές, περιοχές.
Χρηματοδότηση και δάνεια
Εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων:
2006: 15,5 δισ. ευρώ
2024: 1,4 δισ. ευρώ
2022-2024: Οι αυξήσεις στα επιτόκια λόγω του πληθωρισμού έκαναν τον δανεισμό ακριβότερο.
Μεγάλος αριθμός από τα πολλά ακίνητα σε καθεστώς ρύθμισης ή πλειστηριασμού λόγω χρεών παραμένει εκτός αγοράς.
Κενές κατοικίες
Η χώρα διαθέτει 2.277.615 κενές κατοικίες, αριθμός που αντιστοιχεί στο 35% του συνόλου (ΕΛΣΤΑΤ, απογραφή του 2021). Περιλαμβάνονται εξοχικά και δευτερεύουσες κατοικίες.
Πολλές από αυτές δεν είναι άμεσα κατοικήσιμες, ενώ άλλες ίσως βρίσκονται μακριά από θέσεις εργασίας και υπηρεσίες.
Μικρότερα νοικοκυριά
Τα τελευταία χρόνια, το μέγεθος των νοικοκυριών μειώνεται – από 2,6 άτομα ανά νοικοκυριό στην απογραφή του 2011 σε 2,4 το 2021.
Η αγορά δεν μπορεί να προσαρμοστεί γρήγορα στη νέα ζήτηση για μικρότερες κατοικίες.
Κόστος ενέργειας
Συμπιέζει το εισόδημα των νοικοκυριών: Στην Ελλάδα, η τιμή της κιλοβατώρας είναι χαμηλότερη σε απόλυτο ποσό από τον μ.ό. της ΕΕ, αλλά μεγαλύτερη σε όρους διαθέσιμου εισοδήματος.
Επηρεάζει το κόστος των κατασκευών: Ο κατασκευαστικός τομέας χρησιμοποιεί ενεργοβόρα υλικά, όπως τσιμέντο, χάλυβα και γυαλί, και βασίζεται σε βαριά μηχανήματα και μεταφορές. Το κόστος μεταφέρεται και στους αγοραστές.
Απαιτεί προσαρμογή: Το κόστος ανακαίνισης σύμφωνα με πιο σύγχρονα ενεργειακά πρότυπα είναι κι αυτό αυξημένο.
Φορολογία, νομοθεσία και γραφειοκρατία
Επηρεάζουν άμεσα το κόστος ιδιοκτησίας, επένδυσης και ενοικίασης ακινήτων.
Για παράδειγμα, η ασάφεια π.χ. ως προς το τι ισχύει όταν οι ενοικιαστές δεν πληρώνουν το μίσθωμα, με τις διαφορετικές πιθανές νομικές διαδρομές που μπορούν να ακολουθηθούν, δημιουργεί σύγχυση και καθυστερήσεις.
Πλατφόρμες, όπως το myPROPERTY και το ψηφιακό κτηματολόγιο, κάνουν τις συναλλαγές ταχύτερες. Παρά τη σημαντική πρόοδο, πολλές διαδικασίες παραμένουν χρονοβόρες.
Ο χωροταξικός σχεδιασμός επηρεάζει, επίσης, την προσφορά κατοικιών – οι συντελεστές δόμησης και οι χρήσεις γης καθορίζουν τι και πόσο μπορεί να χτιστεί.
Διεθνείς πρακτικές
Η μελέτη αναφέρεται εκτενώς στο πώς άλλες χώρες, κυρίως ευρωπαϊκές, διαχειρίζονται αντίστοιχα προβλήματα πρόσβασης σε προσιτή στέγη.
Στην Αυστρία, περίπου 1 στις 5 κατοικίες διατίθενται ως ενοικιαζόμενες κοινωνικές κατοικίες.
Στη Γαλλία, η κοινωνική στέγαση έχει επίσης μακρά ιστορία και αντιστοιχεί περίπου στο 14% του αποθέματος κατοικιών, οι οποίες είναι συνήθως ενοικιαζόμενες. Το γαλλικό κράτος προσφέρει ακόμη επιδόματα ενοικίου, άτοκα δάνεια για αγορά πρώτης κατοικίας και φορολογικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες που νοικιάζουν σε χαμηλότερες τιμές.
Η Ισπανία, η Πορτογαλία και η Ιταλία έχουν περιορισμένη κοινωνική στέγαση. Ωστόσο, γίνονται πιο ενεργές τα τελευταία χρόνια: Δημιουργούν νέους δημόσιους φορείς στέγασης, αξιοποιούν κενά ακίνητα και ενισχύουν τα επιδόματα.
Η επανεκκίνηση της στεγαστικής πολιτικής
Η μελέτη περιγράφει και χαρτογραφεί τα μέτρα που εισήχθησαν τα τελευταία χρόνια για τη διαχείριση των προβλημάτων.
Μέτρα για την προσφορά:
Κίνητρα που αφορούν την αξιοποίηση των κενών κατοικιών, συχνά σε συνδυασμό με την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμισή τους, όπως το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», το οποίο καλύπτει περίπου 60% των εξόδων ανακαίνισης.
Περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση. Μεταξύ άλλων, όριο 60 ημερών στη διάθεση των ακινήτων, γεωγραφικοί περιορισμοί, και ειδικό μητρώο από την ΑΑΔΕ.
Πρόγραμμα κοινωνικής αντιπαροχής, με το Δημόσιο να αξιοποιεί κρατικά ακίνητα ως ενοικιαζόμενες κοινωνικές κατοικίες.
Μητρώο Παρακολούθησης Ιδιωτικού Χρέους από το 2026, όπου οι συνεπείς ενοικιαστές θα μπορούν να αποκτούν πιστοποιητικό φερεγγυότητας.
Μέτρα για τη ζήτηση:
Επιστροφή ενοικίου
Επίδομα στέγασης ύψους 70 έως 210 ευρώ από τον ΟΠΕΚΑ.
Επιδοτήσεις επιτοκίων στεγαστικών δανείων («Σπίτι μου Ι» και «Σπίτι μου ΙΙ»).
Προτάσεις πολιτικής
Η μελέτη καταλήγει σε κατευθύνσεις πολιτικής, προσαρμοσμένες στο ελληνικό πλαίσιο. Κάποιες από αυτές:
Δημιουργία κεντρικού κρατικού φορέα με την ευθύνη εφαρμογής της σχετικής Εθνικής Στρατηγικής.
Καλύτερη οργάνωση των μέτρων ενίσχυσης των ενοικιαστών, π.χ. τα σχετικά επιδόματα.
Σύσταση ταμείου ασφάλισης εκμισθώσεων, που θα αποζημιώνει τους ιδιοκτήτες σε περιπτώσεις αθέτησης πληρωμών, ζημιών ή δικαστικών εξόδων, χρηματοδοτούμενο από τον ίδιο τον φόρο εισοδημάτων από ενοίκια.
Μεταρρυθμίσεις για τη συγκράτηση των υπερβολικών αυξήσεων στα ενοίκια, σε συνδυασμό με αυξημένη προστασία της ιδιοκτησίας από ασυνέπειες.
Θέσπιση κατώτατων εισοδηματικών τεκμηρίων, δηλ. ενός ελάχιστου υπολογιζόμενου εισοδήματος βάσει αντικειμενικών δεικτών (π.χ. ιδιοκτησίας ακινήτων, καταθέσεων ή άλλων περιουσιακών στοιχείων).
Βελτιώσεις σε υφιστάμενα προγράμματα (όπως το «Ανακαινίζω-Νοικιάζω»), για παράδειγμα, με ελάχιστη διάρκεια μισθώσεων.
Φοροελαφρύνσεις σε ιδιοκτήτες ή κατασκευαστές που προσφέρουν κατοικίες με μειωμένο ενοίκιο.
Περαιτέρω μέριμνα για τη φοιτητική στέγαση.
Εφαρμογή διαφοροποιημένων φορολογικών συντελεστών στα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις, με στόχο τη διασφάλιση ομαλών συνθηκών στην αγορά κατοικίας και την προστασία των μακροχρόνιων ενοικιαστών.
Αναθεώρηση του πλαισίου για τη Χρυσή Βίζα.
Μείωση της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Επίσπευση των δικαστικών διαδικασιών αναφορικά με την έκδοση της ψηφιακής ταυτότητας κτιρίων αλλά και τη διευθέτηση ιδιοκτησιακών διαφορών.
Κίνητρα για αποκέντρωση (π.χ. τηλεργασία), που μπορεί να μετριάσουν τη ζήτηση στην Αττική.
Διευκόλυνση της εξυγίανσης μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανειακών χαρτοφυλακίων, με ασφάλεια και διαφάνεια.
Ευρύτερες επενδύσεις σε υποδομές μεταφορών και συγκοινωνιών.
