Τα προγράμματα προσκρούουν σε πρακτικά εμπόδια, αφήνοντας εκτός όσους προοριζόταν να ωφελήσουν.
Γράφει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates
Το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», που σχεδιάστηκε ως συνέχεια της αρχικής στεγαστικής πολιτικής για νέους έως 39 ετών, υποσχέθηκε πρόσβαση στη στέγαση με ιδιαίτερα ευνοϊκούς όρους: επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια με σχεδόν μηδενικό επιτόκιο. Όμως, παρά τις καλές προθέσεις, η εφαρμογή του προγράμματος συναντά σοβαρά εμπόδια, που καθιστούν δύσκολη – αν όχι ανέφικτη – την υλοποίηση της αγοράς ακινήτου για πολλούς δικαιούχους.
Καθυστέρηση στην εκταμίευση: Το «μπαλάκι» των διαδικασιών
Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα είναι η σημαντική καθυστέρηση στην εκταμίευση του δανείου. Πριν φτάσουν τα χρήματα στον πωλητή, απαιτείται να ολοκληρωθούν κρίσιμες και χρονοβόρες διαδικασίες:
- Νομικός και τεχνικός έλεγχος του ακινήτου, που μπορεί να αναδείξει πολεοδομικές παρατυπίες ή ελλιπή δικαιολογητικά.
- Μεταγραφή του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο, η οποία συχνά καθυστερεί λόγω υπερφόρτωσης αιτήσεων στα Ελληνικά κτηματολογικά γραφεία.
- Εγγραφή προσημείωσης υποθήκης υπέρ της τράπεζας – προϋπόθεση για να εκταμιευτεί το ποσό.
Εάν κάποια από αυτές τις φάσεις συναντήσει εμπόδια, η εκταμίευση μπορεί να καθυστερήσει εβδομάδες ή και μήνες, χωρίς καμία εγγύηση προς τον πωλητή ότι η συναλλαγή θα ολοκληρωθεί ομαλά.
Οι ιδιοκτήτες λένε «όχι» στα δάνεια – Θέλουν άμεση πληρωμή
Η αγορά κινείται πλέον με γρήγορους ρυθμούς, οι τιμές ανεβαίνουν και η ζήτηση παραμένει υψηλή. Σε αυτό το περιβάλλον, οι πωλητές συχνά απορρίπτουν αγοραστές που βασίζονται σε τραπεζικά δάνεια, ειδικά μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου 2».
Προτιμούν αγοραστές με ρευστότητα, που μπορούν να πληρώσουν άμεσα και να προχωρήσουν σε συμβόλαιο χωρίς καθυστερήσεις ή ρίσκο ακύρωσης. Ακόμα και οι δικαιούχοι που έχουν ήδη εγκριθεί για δάνειο, δυσκολεύονται να βρουν πωλητή πρόθυμο να περιμένει ακόμη και μήνες για την πληρωμή.
Έλλειψη συντονισμού, καθυστέρηση στην εφαρμογή
Το «Σπίτι μου 2» ξεκίνησε με θετικά χαρακτηριστικά:
- Μηδενικό ή πολύ χαμηλό επιτόκιο, χάρη στην κρατική επιδότηση.
- Προτεραιότητα σε τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες ή νέα ζευγάρια.
Ωστόσο, η έλλειψη συντονισμού και η απουσία μηχανισμού εγγύησης προς τους πωλητές καθιστούν το πρόγραμμα ανεπαρκές για την κάλυψη των πραγματικών συνθηκών της αγοράς.
Απαιτούνται ίδια κεφάλαια δεκάδων χιλιάδων ευρώ
Παρά το χαμηλό επιτόκιο δανεισμού, οι δικαιούχοι πρέπει να διαθέτουν σημαντικά ίδια κεφάλαια, κάτι που ακυρώνει εν μέρει τον «κοινωνικό» χαρακτήρα του προγράμματος. Επιπλέον, η αυξημένη ζήτηση που προκαλεί το πρόγραμμα φαίνεται να οδηγεί σε άνοδο των ζητούμενων τιμών πώλησης, με αποτέλεσμα το όποιο όφελος από το χαμηλό επιτόκιο να εξανεμίζεται λόγω της γενικότερης ανόδου του κόστους απόκτησης κατοικίας.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία των εγκεκριμένων επιδοτούμενων στεγαστικών δανείων:
- Το μέσο εγκριθέν δάνειο είναι περίπου 120.000 ευρώ.
- Το μέσο όρο εμβαδού τα 90τ.μ.
Οι απαιτήσεις για ίδια κεφάλαια είναι ιδιαίτερα υψηλές, ειδικά όταν η αξία του ακινήτου ξεπερνά τα όρια του μέσου δανείου (114.000 ευρώ). Ενδεικτικά:
- Για κατοικία αξίας 250.000 ευρώ, ο δικαιούχος θα χρειαστεί είτε τουλάχιστον 70.000 ευρώ ίδια κεφάλαια (αν μπορεί να εξασφαλίσει δάνειο 180.000 ευρώ), είτε ακόμη και 130.000 ευρώ ίδια συμμετοχή εφόσον λάβει μόνο το μέσο ποσό δανείου (120.000 ευρώ).
- Για κατοικία αξίας 200.000 ευρώ, απαιτούνται 80.000 ευρώ ίδια κεφάλαια, με βάση το ίδιο επίπεδο τραπεζικής χρηματοδότησης.
- Ακόμα και για ακίνητο 150.000 ευρώ, κατάλληλο για οικογένεια, ο αγοραστής πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον 30.000 ευρώ από ίδιους πόρους — χωρίς να περιλαμβάνονται σε αυτό τα έξοδα μεταβίβασης, φόροι, συμβολαιογραφικά και λοιπά κόστη αγοράς.
Για να ανταποκριθεί κανείς σε αυτές τις απαιτήσεις, χρειάζεται όχι μόνο ρευστότητα αλλά και υψηλή πιστοληπτική ικανότητα, την οποία μεγάλο μέρος των νέων δεν διαθέτει.
Η διαθεσιμότητα ακινήτων είναι περιορισμένη – Ειδικά για οικογένειες
Η διαθεσιμότητα οικογενειακών κατοικιών (85–150 τ.μ.) με ζητούμενη τιμή έως 150.000 ευρώ είναι εξαιρετικά περιορισμένη στις περισσότερες περιοχές της Αττικής, σύμφωνα με τις αναρτημένες αγγελίες. Συγκεκριμένα:
- Κέντρο Αθήνας: 15,88%
- Δυτικά Προάστια: 15,33%
- Πειραιάς: 6,85%
- Βόρεια Προάστια: 0,13%
- Νότια Προάστια: 1,14%
- Ανατολικά Προάστια: 3,7%
Πέραν της περιορισμένης προσφοράς, η πλειονότητα των διαθέσιμων ακινήτων σε αυτό το εύρος τιμής είναι είτε ιδιαίτερα μικρά, είτε σε περιοχές με υποβαθμισμένη ποιότητα ζωής, πολλές φορές μη κατάλληλες για οικογενειακή εγκατάσταση.
Ακόμη, τα περισσότερα ακίνητα απαιτούν τουλάχιστον μερική ανακαίνιση, γεγονός που συνεπάγεται πρόσθετη χρηματοδότηση ή πιστοληπτική ικανότητα από την πλευρά του αγοραστή.
Τέλος, τα ελάχιστα ακίνητα που πληρούν βασικά ποιοτικά και οικογενειακά κριτήρια απορροφώνται ταχύτατα από επενδυτές ή ιδιώτες αγοραστές με ρευστό διαθέσιμο κεφάλαιο, αφήνοντας τους δικαιούχους του προγράμματος να αναζητούν εναλλακτικές σε μια αγορά με συνεχώς μειούμενες επιλογές.
Ποιους αφορά τελικά το «Σπίτι μου 2»;
Το πρόγραμμα που σχεδιάστηκε για να στηρίξει τους νέους, απαιτεί ίδια κεφάλαια δεκάδων χιλιάδων ευρώ, χρόνο για μακρόσυρτες διαδικασίες, και ανταγωνιστικότητα απέναντι σε μετρητά ή επενδυτές. Όταν συνυπολογιστούν όλα αυτά, δημιουργείται ένα εύλογο ερώτημα:
Το «Σπίτι μου 2» αφορά πράγματι τους οικονομικά ευάλωτους νέους – οικογένειες ή μόνο εκείνους που διαθέτουν ήδη σημαντικά κεφάλαια και πληρούν τις προδιαγραφές των τραπεζικών ιδρυμάτων;
Αναγκαίες παρεμβάσεις για να λειτουργήσει το «Σπίτι μου 2» στην πράξη
Το «Σπίτι μου 2» βρίσκεται σε κίνδυνο να μην εξυπηρετήσει τους πραγματικά ωφελούμενους.
Εκτός από την διεύρυνση του προγράμματος για την :
- Ανέγερση κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο ή/και οικόπεδο που έχει παραχωρηθεί μέσω γονικής παροχής στον δικαιούχο.
- Ανέγερση κατοικίας μέσω του δικαιώματος Υψούν: Δικαίωμα ανέγερσης νέων ορόφων, δηλαδή, μέχρι να εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης του οικοπέδου.
- Αποπεράτωση ιδιόκτητων ή/και μέσω γονικής παροχής στον δικαιούχο ημιτελών κατοικιών.
Με αυτόν τον τρόπο αυξάνεται το οικιστικό απόθεμα, περιορίζεται η αύξηση των τιμών των ακινήτων και οι δικαιούχοι αποκτούν νεόδμητα ακίνητα και όχι ακίνητα παλιά ακόμη και 40 έως 50 ετών, που χρήζουν σημαντικής ανακαίνισης
Παράλληλα, απαιτούνται άμεσα μέτρα, όπως:
- Χρονικά όρια στις διαδικασίες,
- Κρατική εγγύηση έναντι του πωλητή μέχρι την εκταμίευση,
- Ή παροχή επιπλέον στήριξης στα ίδια κεφάλαια (Επέκταση της Τραπεζικής Χρηματοδότησης με την εγγύηση του Ελληνικού Δημοσίου για την κάλυψη της ίδιας συμμετοχής των δικαιούχων)
Μια κρίσιμη βελτίωση του προγράμματος «Σπίτι μου 2» είναι η δυνατότητα επέκτασης της τραπεζικής χρηματοδότησης μέσω κρατικής εγγύησης για το ποσό που αντιστοιχεί στην ίδια συμμετοχή των δικαιούχων. Η πρόταση αυτή απευθύνεται αποκλειστικά σε δικαιούχους που πληρούν τα τραπεζικά και προγραμματικά κριτήρια, είναι επιλέξιμοι, αλλά δεν διαθέτουν αποδεδειγμένα ίδια κεφάλαια (π.χ. καταθέσεις).
Η εγγύηση του Ελληνικού Δημοσίου σε αυτό το τμήμα του δανείου δεν θα εγγραφεί ως άμεση δημοσιονομική δαπάνη, αφού επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό μόνο εφόσον καταπέσει (δηλαδή σε περίπτωση αθέτησης). Επιπλέον, το εγγυημένο ποσό θα τιμολογείται με χαμηλότερο επιτόκιο, γεγονός που θα μειώνει το συνολικό μέσο κόστος του δανείου για τον δικαιούχο.
Με τον τρόπο αυτό, ενισχύεται ουσιαστικά η πρόσβαση στο πρόγραμμα για νέους με χαμηλότερα εισοδήματα, οι οποίοι σήμερα αποκλείονται λόγω έλλειψης ρευστότητας, παρά το ότι πληρούν όλα τα άλλα κριτήρια.
«Ανακαινίζω- Νοικιάζω»: Χωρίς κοινωνική στόχευση
Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», το οποίο προβάλλεται ως εργαλείο ενεργοποίησης του ανενεργού αποθέματος κατοικιών, δεν έχει κοινωνικό χαρακτήρα. Αφορά μόνο ιδιοκτήτες που έχουν ήδη πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό και διαθέτουν ίδια κεφάλαια, επομένως ήδη μπορούν να κινηθούν στην αγορά. Η απορροφητικότητα, άλλωστε, παραμένει πολύ χαμηλή.
Ανάλογη είναι και η εικόνα στο πρόγραμμα «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», με άτοκα δάνεια ως 25.000 ευρώ, στο οποίο η απορροφητικότητα δεν ξεπερνά το 8,8%.
Προγράμματα χωρίς κοινωνικό πρόσημο
Η λεγόμενη «επιστροφή ενός ενοικίου» ανά έτος στους ενοικιαστές, ύψους 242 ευρώ τον χρόνο (δηλαδή μόλις 20,2 ευρώ τον μήνα), δεν ανακουφίζει ουσιαστικά κανέναν σε μια χώρα που το κόστος στέγασης αγγίζει το 60%-70% του διαθέσιμου εισοδήματος για κατοικίες κατάλληλες για νέους και το 100% ενός καλού μισθού για κατοικίες κατάλληλες για οικογένειες, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Το δημοσιονομικό κόστος αυτής της δράσης ανέρχεται σε 230 εκατ. ευρώ, για 948.000 νοικοκυριά, όταν οι ενοικιαστές στη χώρα είναι περίπου 1.758.000.
Φοιτητική στέγη: Το μεγάλο κενό
Το 2022 εξαγγέλθηκαν 8.150 φοιτητικές κατοικίες μέσω ΣΔΙΤ, στις πανεπιστημιουπόλεις της Κρήτης, της Θεσσαλίας, της Θράκης, της Δυτικής Αττικής και της Δυτικής Μακεδονίας. Τρία χρόνια μετά, πόσες φοιτητικές κατοικίες έχουν παραδοθεί ;
Ακόμα πιο προβληματικό είναι ότι το Πανεπιστήμιο Πατρών, το τρίτο μεγαλύτερο της χώρας, απουσιάζει εντελώς από αυτόν τον σχεδιασμό. Σε μια πόλη με σοβαρό στεγαστικό πρόβλημα για φοιτητές και αυξημένα ενοίκια, η απουσία πολιτικής παρέμβασης συνιστά πλήρη αποτυχία κυβερνητικής ισοτιμίας και εκπαιδευτικής ευθύνης.
«Κοινωνική Αντιπαροχή»: Μια εξαγγελία χωρίς αντίκρισμα
Η «κοινωνική αντιπαροχή», εξαγγελθείσα από τη ΔΕΘ του 2022, έχει μετατεθεί χρονικά για το 2026-2027. Ο σχεδιασμός στην περιοχή του Πειραιά, προβλέπει μόλις 300 κατοικίες, εκ των οποίων μόνο 90 θα διατεθούν με κοινωνικά κριτήρια και μειωμένο μίσθωμα – και αυτό το 2026 ή 2027. Δηλαδή, 90 κατοικίες… μέσα στα επόμενα 2-3 χρόνια, σε μια χώρα με τεράστια στεγαστική ανάγκη.
Η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να βασίζεται κυρίως σε δανεισμό και ίδια κεφάλαια. Χρειάζονται δομικές μεταρρυθμίσεις και κοινωνικές παρεμβάσεις: έντονη δυναμική της κοινωνικής κατοικίας, πραγματική στήριξη των ενοικιαστών και προστασία της πρώτης κατοικίας.
Όταν τα στεγαστικά προγράμματα απευθύνονται τελικά μόνο σε όσους θα μπορούσαν να αγοράσουν και χωρίς αυτά, τότε δεν πρόκειται για κοινωνική πολιτική.
Η στέγαση είναι θεμελιώδες κοινωνικό δικαίωμα. Και τα διαθέσιμα στοιχεία καταδεικνύουν πως αυτό που λείπει είναι ο ρεαλιστικός και κοινωνικά δίκαιος σχεδιασμός που λαμβάνει υπόψη τις πραγματικές ανάγκες της κοινωνίας.
